不動産売却に必要な書類や取得方法　不動産売却コラム 新潟不動産売却買取ナビ｜新潟県内の不動産売却、買取はセンチュリー21越後ホームズ

不動産売却時の必要書類一覧

不動産を売却する時には、揃えなければならない書類がたくさんあります。不動産の売却はリサイクルショップや古本屋さんに物を売るのとは違い、大きな資産を動かします。安全に正しく取引を行うためには資産や身分を証明するための書類確認が必要です。

必要書類が一つでも揃っていないと、売却の手続きが滞ってしまいます。不動産の売却時にしか利用しない書類も多く、聞き馴染みのない書類が多いでしょう。一覧で見るとその数の多さから、嫌になってしまう方も多いかと思います。難しく感じられる書類準備ですが、一つ一つ確認していけば誰でも揃えられるものばかりです。

ここでは、必要書類の内容と取得方法について解説します。まずは手に入れやすいものから集めていき、期限までに揃えられるようにしましょう。

本人確認書類

不動産を売却する時、必ず本人確認書類が必要になります。所有者が自身だけであればすぐに準備できるものです。しかし、共有名義になっている場合は名義人全員分の本人確認書類が必要です。

パートナーや親などと共有名義担っている場合は、予め本人確認書類のコピーをとっておきましょう。遠方に住んでいてすぐに準備できない場合もありますので、早めに準備しておくのが賢明です。本人確認書類は、運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなどの顔写真付きのものが好ましいです。保険証でも可能です。

住民票

住民票は、売主の現在の住所が登記上の住所と異なる場合に必要になります。念のために準備しておくのもいいですが、住民票の発行には300円かかります。先に登記上の住所を確認したのち、必要であれば取得するのがよいでしょう。また、住民票には期限があります。発行から3ヶ月以内のものしか使用できないので、売却活動と同時に取得すると無駄になるかもしれません。

マイナンバーカードを取得していれば、コンビニで簡単に発行できます。コンビニ交付の場合は、手数料が200円です。安く手軽にできます。マイナンバーカードをお持ちでない方は、役所の窓口で発行できます。

実印

不動産売却時には、実印を忘れずに持っていきましょう。共同名義の場合は、名義人それぞれの実印が必要になります。実印とは、役所で印鑑登録を行った印鑑のことです。実印の登録を行っていない人は、売却前に印鑑登録を行っておきましょう。

実印登録できる印鑑は、8〜25mm角の正方形に収まる大きさのものであればなんでも構いません。既製品で販売されているものや、100円ショップで売られているものでも登録可能です。

ただし、100円ショップのものはすぐに壊れてしまう可能性があります。実印が破損してしまうと、登録し直さなければなりません。その辺も考慮した印鑑選びをするのがよいでしょう。

印鑑証明書

実印の印鑑登録ができたら、印鑑登録カードや印鑑登録証が発行されます。それらを発行して、はじめて印鑑証明書の取得が可能です。印鑑証明書も住民票同様、マイナンバーカードをお持ちの方はコンビニで発行できます。お持ちでない方は、役所で発行の窓口で発行できます。

また、印鑑証明書も住民票と同様に期限があり、3か月以内のものしか使用できません。住民票同様、早く発行しすぎると無駄になってしまうので気をつけてください。印鑑証明書の発行手数料は、住民票と同じく300円です。コンビニ交付の場合は200円で発行できます。

固定資産税納税通知書

固定資産税納税通知書とは、固定資産税の納税額や資産の評価額が記載されている書類のことです。買主に移転登記をする際に、登録免許税を計算する時や買主との税負担の割合を決定するために必要になります。

固定資産税納税通知書は、毎年不動産所有者に送られる書類です。最新のものが手元にある場合は、新たに取得する必要はありません。手元にない場合は役所の窓口で新たに発行できます。発行手数料は300円です。

また、役所に訪れる時間がない方は、「行政オンラインシステム」を使って税関係の証明書を発行できる場合があります。お住まいの市区町村の「税証明書のオンライン申請」を検索してみてください。忙しくて時間がとれない方でも、自宅で申請して郵送で受け取れますよ。

登記済権利証

登記済権利証とは、登記名義人がその物件の所有者であることを証明するための書類です。物件を取得した時に法務局から発行されるものです。2005年年以降に取得した物件の場合は、登記済権利証ではなく「登記識別情報」が発行されている可能性があります。

どちらも同じ意味を持つ書類ですので、お手元にあるどちらかの書類を用意しておきましょう。万が一紛失してしまった場合は、法務局から「事前通知」を行ってもらうことで、本人確認ができます。売却手続きを司法書士に代行してもらう場合は、担当の司法書士から法務局に本人確認情報を提出してもらう方法もあります。

地積測量図・境界確認書

地積測量図は、土地の面積を示した図面です。境界確認書は、土地の境界線を示した書類です。不動産を売却する際、物件の土地の境界線や建物の図面を明確にする必要があります。なぜなら、土地の場合は㎡単価×面積で売買価格を決める場合があるからです。どこまでが売却対象かを明確にしておかなければトラブルになりかねません。

購入時に測量した時の測量図は、古いものだと現在と異なる可能性があります。3年以内に作成したものを準備しましょう。土地測量図は法務局での取得が可能ですが、境界確認書については公的に保管されているものではありません。

紛失してしまった場合や、前回の測量から3年以上経過している場合は、測量会社に問い合わせてみましょう。場合によっては、再度測量が必要になるかもしれません。

物件状況等報告書

物件情報等報告書とは、売り物件の状況を買主に説明するために、売主が準備する書類です。給水管・配水管の故障やシロアリ被害、リフォームの履歴、どのように設計・工事が行われたかの状況が詳細に記されたものです。

不動産を売却する際、建物に床の傾きが出ていたり、天井が雨漏りしていたりする場合は、物件状況等報告書での告知が必要になります。買主が物件を購入した後も快適に暮らせるように、物件に生じている問題は包み隠さず報告しなければなりません。

物件情報等報告書のフォーマットは、基本的に売買を仲介する不動産会社が準備してくれます。購入後に記載していない欠損箇所が見つかった場合は、契約不適合責任が問われ、修理代が請求される可能性があります。嘘偽りのない報告を心がけましょう。

建築確認済証・検査済証

建築確認済証とは、建築基準法に基づいて物件が建築されていることを証明するための書類です。検査済証は、建築検査が現地で行われた時に、検査基準に適していると確認された場合に発行される証明書です。

つまり、この2つの書類は、物件が建築物として問題なく建てられていることを証明します。この2つの書類は、家を建てた際に必ずもらう証明書です。建築確認済証・検査済証は、基本的に再発行してもらえません。万が一紛失してしまった場合は、管轄の行政庁に申請して『台帳記載事項証明書』を発行してもらいましょう。代わりの書類として使用できます。

設備表

設備表とは、物件の引き渡し時の設備状況を記した書類です。給湯器やキッチンの設備など、家の設備であるもの・ないものを記入します。売買取引を行う際に、買主に設備状況を伝えておくと、売却後のトラブルを防げます。設備ありと書かれていて、実際はないという事態が起きないように、一つ一つ確認して正しく記載しましょう。

耐震診断報告書

建築基準法により耐震基準は定められていますが、古い物件の場合は耐震診断報告書が求められる場合があります。売却時に必須の書類ではありませんが、提出を求められた時は準備しなければなりません。購入時の書類として手元にある場合はそのまま提出すれば問題ありません。

しかし、手元に耐震診断報告書がない場合は、新たに耐震診断を行う必要があります。耐震診断を行うだけで約5万円かかり、耐震適合証明書を発行するためには約10万円かかります。

耐震性が整っていない古い物件でない限り準備の必要はないので安心してください。詳しくは、売買を依頼する不動産会社の担当者に相談してください。

参照「at home 耐震診断／耐震基準適合証明書発行サービス」

マンションの場合

マンションを売却する場合は、上記の書類に加えてマンションならではの書類が必要です。「マンションは管理を買え」といわれるくらい、どのように維持管理されている物件かは、買主が最も気にする点です。そのような観点から、マンション売却時は他の物件とは準備する書類が異なります。

また、一軒家と異なり、マンションは住居者にルールが定められています。ペット飼育の可否やゴミ出し、共有スペースの使い方などはマンションによって異なる部分です。マンションの管理方法や入居者のルールなどの管理規約・使用細則はあらかじめ提示しておきましょう。購入前にすべての情報を提示しておいた方が、買主が気持ちよく購入に踏み切れます。

分譲時のパンフレット
マンションを売却する際、査定依頼時にパンフレットが必要になります。不動産会社が間取図や壁芯面積を確認するためです。壁芯面積とは、壁と壁の中心から測量している面積のことです。一軒家や土地などの物件では地積測量図・境界確認書で確認するところを、マンションではパンフレットで確認します。

パンフレットをなくしてしまった場合は、マンションを購入した時の不動産会社に問い合わせてみましょう。事情を説明すれば、パンフレットのコピーがもらえるかもしれません。

建設住宅性能評価書
建設住宅性能評価書とは、「現況検査により認められる劣化等の状況」や「個別性能に関すること」に関する情報を、建物の専門家が評価した書類です。マンションの場合、築25年経過した物件を購入すると住宅ローン控除は受けられません。しかし、建設住宅性能評価書があると住宅ローン控除を受けられます。

築25年以上経過しているマンションを売りたい場合は、建設住宅性能評価書があると売却しやすくなるでしょう。ただし、この評価書をもらうためには調査してもらわなければなりません。調査費用の相場は15～20万円前後かかるため、用意した方がメリットがあると判断した場合に準備するとよいでしょう。

管理費・修繕積立金の確認書
マンションの売却時には、管理費や修繕積立費の精算を行います。管理費・修繕積立金の確認書は、買主に精算額を説明するために必要な書類です。これまでどのように維持してきたのか、これからどのくらいの維持費がかかるのかは買主にとって重要な情報です。確認書は、マンションの管理会社が保有しています。管理会社に確認するか、売買を仲介してくれる不動産会社に確認しましょう。

引き渡し時に必要な書類など

不動産売却時に必要な書類について見てきました。ここでは、引き渡し時に必要になる書類や、準備しておきたいものについて解説します。引き渡し時に忘れてしまうと、買主にも迷惑をかけてしまいます。きちんと確認してしっかり準備しておきましょう。

銀行口座書類

物件を引き渡す際、売却代金から手付金を引いた金額を買主に振り込んでもらいます。代金を確実に振り込んでもらうためには、通帳やキャッシュカードを持参して、確実に振込先口座の情報がわかるようにします。引渡し時には、通帳・キャッシュカードを忘れずに持っていきましょう。

抵当権等抹消書類

住宅ローンを組んで物件を購入した場合は、必ず抵当権が設定されています。これは、ローン契約者がお金を返済せずに長期間滞納した際に、担保になっている不動産物件を金融機関が差し押さえる権利です。

不動産を売却する場合は、ローンを完済したうえで抵当権が抹消され不動産の所有者が変わります。抵当権抹消登記をするためには、「登記申請書」「登記識別情報または登記済証」「登記原因証明情報」などが必要です。これらは、売主から買主に不動産登記者が異なることを示す書類です。引き渡し時に必ず発行する書類なので、この書類を持って抵当権の抹消手続きを行いましょう。

住民票

不動産の売却時同様、登記簿に記載された住所と現住所が異なる場合に必要になります。不動産の売却前に仮住まいなどの新居に引っ越しした場合は、住民票を準備する必要があります。ただし、引き渡し時点で住所が変わっていない場合は準備する必要はありません。

鍵

書類ではありませんが、引き渡し時には引き渡す物件の鍵をすべて渡しましょう。家族で住んでいて合鍵などを持っている場合も買主に渡しておくのが賢明です。

仲介手数料残金

不動産会社の仲介で売却する場合、契約成立時に仲介手数料の半分を支払い、引き渡し時に残りの金額を支払うのが一般的です。引き渡し時に必要な書類はたくさんありますが忘れずに準備しておきましょう。

まとめ

不動産売却時に必要な書類や取得方法について解説しました。不動産を売却する時、売却活動などやらなければならないことがたくさんあります。そのため、必要書類の準備はついつい後回しにしてしまいがちです。しかし、売却活動を行っている物件がいつ売れるかわかりません。買主が現れた時に手続きが遅れてしまわないように、予め準備できるものは早めに取得しておきましょう。

必要書類を準備するスピードや、内容の正確さなども買主に信頼してもらう重要なポイントになります。不動産の売却は買主が知りたい情報がとても多いです。買主が気持ちよく物件を購入できるように、どういう情報があれば喜んでもらえるか、どういう点に不安を抱くのかを考えて必要書類を揃えていくとよいでしょう。

書類の準備の仕方がわからない時は、仲介してくれる不動産会社に相談するのが一番です。これから不動産売却を検討している方は、信頼できる不動産会社を見つける事が納得できる不動産売却の近道になるでしょう。