新潟で共有名義の家を離婚で売却するには　不動産売却コラム 新潟不動産売却買取ナビ｜新潟県内の不動産売却、買取はセンチュリー21越後ホームズ

共有名義の不動産を売却するには

共有名義の不動産を売却する際には、原則名義人全員が同意する必要があります。しかし、共有持分のみの売却であれば可能なケースもあります。不動産を共有名義のままにしておくデメリットと、共有持分のみの売却について詳細を解説します。

共有名義のままにしておくデメリット

離婚後も相互のつながりが保持される
離婚後も物件を共有していると、離婚後もお互いの関係が続きます。共有物件では、名義人それぞれができることが限られており、長期の賃貸借や抵当権設定、売却などの重要な行為ができません。離婚した後も、相手と連絡をとって協議する必要があり、ストレスや意見の対立が生じることもあるでしょう。

ランニングコストがかかる
不動産を所有しているだけで、毎年固定資産税がかかり、不動産管理会社に管理を委託する場合は、管理費も発生します。これらのランニングコストは、実際に住んでいなくても不動産を所有しているだけで支出が発生するため、デメリットと言えるでしょう。
共有している場合は、固定資産税を分担することが一般的ですが、相手が支払いに応じない場合には負担が一方に集中するため、トラブルの原因になることもあります。

売却や活用に相手の承諾が必要
不動産が共有状態であるため、将来的に家を売却したり貸したりする際には、相手の承諾が必要です。また、増改築や不動産を担保に入れて融資を受けたい場合も、相手の同意が必要となります。これにより、自由に行動することができず、不便を強いられることになります。

相続が発生するとより複雑になる
離婚後に共有名義の不動産を所有している場合、相手が亡くなると、相手側の遺族が共有持分を相続します。例えば、亡くなった夫が再婚して新しい配偶者と子どもがいる場合、共有持分を相続するのは新しい配偶者と子どもです。これにより、将来的に売却や活用する際には、相続人の同意が必要となり、より複雑な関係になる可能性があります。

調停や訴訟になる可能性がある
話し合いがまとまらなかった場合、共有物分割調停や共有物分割訴訟といった手続きが必要となる場合があります。共有物分割調停は、裁判所の調停委員が仲介役となり合意案を提案してくれますが、共有物分割訴訟は裁判による解決となります。
訴訟になると、共有物を現物分割する方法や他の共有者の持分を買い取る方法、不動産を強制的に売却する方法などの分割方法が適用されるため、注意が必要です。

共有者の一方が住宅ローンの返済を滞納する
共有名義を放置しておくと、他の共有者が住宅ローンを滞納した場合に、不動産全体が競売にかけられるリスクが生じます。具体例として、夫婦が共同で住宅ローンを契約して、離婚後に物件から一方が出ていき、もう一方が住み続けるケースを例に挙げます。
収入や家庭の変化などによって住宅ローンの返済が滞納され続けると、金融機関から融資対象物件が差し押さえられ、競売の手続きが行われることになるでしょう。競売の手続きが進むと、住んでいる人は強制的に退去をすることになり、住む場所を失ってしまうため、注意が必要です。

共有持分だけなら売却できる？

共有状態の場合、共有者全員が合意しなければ家全体を売却することはできません。ただし、共有持分に関しては、それぞれの共有者が100％の権利を持っているため、共有者それぞれが単独で自身の持分の売却を決定できます。

住宅ローンを完済していることが条件
共有名義の家の売却に際しては、原則として住宅ローンの完済が必要です。共有持分に関わらず、抵当権が設定されている不動産は売却できません。
抵当権とは、金融機関が融資を行う際に、不動産に対して設定する担保のことです。住宅ローンの返済を滞納した場合、金融機関は抵当権を行使し、不動産を差し押さえて融資した金額を回収することができます。

そのため、抵当権が設定されている場合には、売却に際しては抵当権の抹消が必要です。具体的には、住宅ローンを完済し抵当権を抹消するか、売却益で住宅ローンを完済し、売却と同時に抵当権を抹消する必要があります。

共有持分のみの売却ができるケースがある
共有持分のみを売却する場合、抵当権の設定方法によっては売却が可能なケースもあります。例えば、夫婦が共有名義で不動産を購入した場合、抵当権を不動産の持分割合に応じて設定しているケースです。
抵当権が家全体に対して設定されている場合、自身の共有持分の抵当権だけを抹消することは基本的にはできません。しかし、共有持分ごとに抵当権が設定されている場合、金融機関との交渉によって、住宅ローンを完済していなくても抵当権を抹消し、売却することができる場合もあります。

共有持分のみ売却をすると
共有持分の売却後は、売却をしていない共有者と買主の共有状態となります。例えば、夫婦の持分割合が50%ずつの場合、夫が自身の50％の共有持分を売却すれば、買主と妻が50%ずつの共有名義となります。その後は妻と買主が話し合いを行い、不動産の管理方法などを決めていく必要があります。売主である夫は家に関与することはなくなり、共有持分の売却代金も手にすることができます。

共有名義を解消するには

共有名義を解消することは、離婚に伴う不動産売却の重要なステップと言えます。共有名義を解消するためには、住宅ローンの有無で手順や方法が異なるため、それぞれ詳しく見ていきましょう。

住宅ローンが無い場合

不動産を一方が購入して現金で支払う
片方が不動産を購入し、購入代金をもう一方に現金で支払う方法があります。
例えば、夫婦で半分ずつの持分割合で、夫が5,000万円の家を引き取る場合、妻に2,500万円を支払うことになります。この方法では、今までの生活環境を維持しながら、元の家に住み続けることができます。

特に、子どもが一緒に住んでいて、転校などによる子どもへの精神的負荷を軽減したい場合、この方法が選ばれることが多いです。ただし、ローンや税金に関連する問題が発生する可能性があるため、トラブルを避けるためには、弁護士や税理士に相談することをおすすめします。

売却による現金化
不動産を売却し、その売却額を双方で半分ずつ分配する方法もあります。この場合、不動産は共有名義のままで売却することができます。
売却価格が住宅ローンの残債よりも少ない場合は半分ずつ支払う必要がありますが、一方が元の家に住み続ける場合は、住宅ローンの残債をどちらが支払うのかを決めておく必要があるでしょう。
家を売却する場合、住宅ローンの残債を平等に支払うことで、トラブル発生のリスクを軽減することができます。

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っている場合は、共有名義を解消するのは容易ではありません。住宅ローンが無い場合に加えて以下のような方法で共有名義を解消する必要があります。

新たな住宅ローンを組む
不動産を購入する際には、不動産の名義人と住宅ローンの契約者が同一であることがほとんどです。そのため、離婚などを理由に不動産の名義人や住宅ローンの契約者のみを変更することはできません。
このような場合には、住宅ローンを新たに組む、または借り換えをすることで共有名義を解消することができます。
ただし、元々組んでいた住宅ローンを完済する必要があることや、元々の契約者と同等の収入がないと審査に落ちる可能性が高い点には注意が必要です。

単独名義に変更する
夫婦二人で不動産の名義と住宅ローンの契約をしている場合は、どちらか単独の名義に変更することで、共有名義を解消することができます。例えば、夫単独が不動産の名義人となる場合には、住宅ローンの契約者も単独にする必要があります。

ただし、妻と共有名義で住宅ローンを組んでいた場合には、夫に十分な収入や返済能力がないと単独名義にすることが難しくなる点は、覚えておきましょう。

アンダーローンの場合は一括で売却する
家を売却する際には、住宅ローンの残債額と売却価格に注意が必要です。住宅ローンの残債額が売却価格を下回るアンダーローンの場合には、家を売却することで住宅ローンを完済できます。
売却価格から住宅ローンの残債を差し引いた金額が、プラスの財産として分けられるため、実質財産を折半することになります。

オーバーローンの場合は任意売却を検討する
オーバーローンとは、不動産の売却価格が住宅ローンの残債を下回る状態を指します。つまり、不動産を売却しても住宅ローンを完済できない状態です。オーバーローンの場合は、原則家の売却をすることができませんが、残債額と売却価格の差を現預金などで補填できる場合は、売却できる可能性があります。
ただし、現預金を補填することで、家を売却した後の生活に支障が出ないかどうかを慎重に考えることが大切です。

共有名義を解消するタイミング

共有名義の解消は、売却をするにあたって重要なプロセスであるため、そのタイミングについて正しく理解する必要があります。特に離婚の場合は、共有名義の解消を行うタイミングが離婚手続きや財産分与に大きな影響を与えることもあります。さまざまなリスクを回避するためにも、共有名義を解消するのは離婚前が良いでしょう。その理由を解説します。

住宅ローンの残債がある場合

夫婦が収入を合算して住宅ローンを組んでいる場合や、片方が連帯保証人となっている場合などでは、離婚前に不動産を売却するのが良いでしょう。残債がある場合には、離婚前に家を売却しないと離婚後も住宅ローンの問題を抱えることになります。

離婚後に住宅ローンの残債があると、滞納や連絡が取れない状況が生じた場合、家が差し押さえられる可能性もあります。また、連絡が取れない場合には売却自体が困難です。離婚後のトラブルを防止するためにも、住宅ローンの残高がある場合は離婚前に家を売却することが望ましいでしょう。

財産の大部分を住宅が占める場合

離婚時には、夫婦が共に築き上げた財産を分け合う必要があります。現金や預金だけでなく不動産も財産分与の対象です。しかし、不動産は評価方法が難しく、平等な財産分与が難しい場合があります。
例えば、現金が500万円で不動産が2,500万円といったように、財産の大部分を不動産が占める場合、不動産を引き継いだ方が大きく得をすることになります。そのため、離婚前に不動産を売却して現金化しておくことで、平等な財産分与をするためのリスクが軽減できるでしょう。

まとめ

今回の記事では、共有名義不動産を売却する方法や、ケースごとの共有名義の解消方法について紹介しました。離婚後も共有名義のままにしておくと、さまざまなリスクを抱えることになるため、共有名義を解消するのがおすすめです。共有名義を解消する際は、住宅ローンの有無によって方法が異なりますが、解消するのは離婚前が良いでしょう。