新潟で事故物件を売却、買取りするには　不動産売却コラム 新潟不動産売却買取ナビ｜新潟県内の不動産売却、買取はセンチュリー21越後ホームズ

事故物件（心理的瑕疵物件）とは

事故物件（心理的瑕疵物件）とは、孤独死や自殺、殺人など何かしらの原因から人が亡くなったり、犯罪が行われたりしたなどの出来事があった物件で、その物件の利用や購入希望者に心理的な抵抗を受ける物件の事を事故物件と呼びます。

国土交通省がガイドラインでも定めるように、殺人や自殺、火事などの事故死、人の死によって特殊清掃や大規模なリフォームを行った物件は心理的瑕疵物件に該当し、事故物件とみなされます。

事故物件の告知義務

事故物件の告知義務とは、不動産取引の際に過去の事件や事故に関する情報を買主や借主に対して開示する義務のことです。この義務は、法律や判例に基づき、不動産業者や売主が適切な形で説明することが求められています。告知義務が守られない場合、契約解除や損害賠償の対象となることがあります。

告知義務の内容

・死亡事故：自殺、他殺、事故死など、その物件で人が亡くなった事実

・孤独死：長期間発見されなかった孤独死や、それに伴う特殊清掃の実施など

・火災や天災：人的被害があった場合、その内容

・その他心理的影響が大きい事柄：宗教的儀式が行われていた、重大な犯罪の現場だったなど

物件そのものではなく、マンションで隣接する部屋や建物で発生した事件についても心理的影響があると考えられる場合、説明が必要になることがあります。

孤独死、自然死について

孤独死については、心理的な抵抗感を与えない事例は事故物件に該当しない事もあります。
老衰病死など、いわゆる自然死や事故死に相当するものであっても、自宅の階段からの転落や、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活の中で生じた不慮の事故による死については事故物件に該当しないとされています。

しかし、孤独死であっても遺体の発見が遅れて、遺体から血液や体液が染み出していたり腐敗臭が発生していたりすると特殊清掃が必要となり事故物件とみなされるでしょう。

事故物件を隠して売却すると契約不適合責任に問われる

事故物件を隠して売却すると告知義務違反になり、契約不適合責任に問われます。本来伝えるべき告知内容を伝えずに売却をして、契約後にその事例が発覚した場合、損害賠償や契約の解除が求められます。
告知義務の範囲や基準は複雑で地域やケースによって異なるため、契約時には慎重な確認が大切です。

事故物件の売却価格

事故物件は心理的な抵抗により買い手がつきづらく、一般的に売却相場も低くなります。
事故物件の売却価格の下落率は、物件の種類、場所、事故の内容、また市場の需要と供給の状況に大きく左右されますが、一般的には20%〜50%程度の価格下落が見られることが多いです。
特に、事件や事故の内容が深刻であったり、地域社会にその事実が広く知られている場合、価格はさらに大きく下がる可能性があります。

事故物件の価格下落の要因

・心理的影響
自殺や殺人事件が発生した物件は、買い手や借り手に心理的な抵抗を与えやすいため、需要が減少します。特に「殺人事件」や「長期間発見されなかった孤独死」のようなケースでは、価格への影響が顕著です。

・市場の需要
人気エリアでは価格の下落率が低い傾向がありますが、過疎地や需要が低い地域ではさらに大幅な値引きが必要になることがあります。

・再利用の可能性
物件の状態や再利用の可能性（リフォームのしやすさなど）が価格に影響を与えます。
例えば、マンションの一室で発生した事故の場合、建物全体の価値への影響は限定的であることが多いです。

・告知義務の影響
売却後も告知義務が発生する場合、次の所有者が販売または賃貸で同様の義務を負うため、敬遠されがちです。

自然死、孤独死	通常価格の10〜20％下落
自殺	通常価格の20〜30％下落
他殺	通常価格の30〜50％下落

　

事故物件を売却する際のポイント

・リフォームやリノベーション
物件のイメージを一新することで心理的負担を軽減し、価格下落を抑えることができます。

・不動産業者の選定
事故物件の取り扱いに慣れた不動産業者を利用することで、適切な価格設定や販売戦略を立てやすくなります。

・価格設定の柔軟性
市場で競争力を保つため、相場より低めの価格設定を行う必要がある場合があります。

・買い手のターゲットを広げる
資産価値より利回りを重視する投資家にアプローチする方法も有効です。一部の投資家や買い手にとって、価格が安いため魅力的とされる場合もあります。

 

 

事故物件の売却が難しい理由

事故物件の売却が難しい点は、心理的な抵抗や法的な義務、市場での需要の低さなどが主な理由です。以下に具体的な難点を説明します。

 心理的抵抗が大きい
事故物件に対する多くの人の心理的な抵抗が、売却の最大の障壁です。実際に購入を検討する際には自殺、殺人事件、孤独死などが起きた物件は、多くの人が敬遠します。また、地域の住民や近隣住民の間で事故の噂が広まっている場合、購入者にとっての印象が悪化します。

 告知義務の負担
事故物件には、買主や借主に対して心理的瑕疵を説明する義務があります。事故の詳細や発生時期を説明しなければならないため、購入者が不安を抱きやすいです。また、一般的には一定期間が経過すると義務がなくなる場合もありますが、事件の内容や物件の状況により判断されるため不確定要素が残ります。

資産価値の大幅な下落
事故物件は通常の物件よりも20%〜50%以上の価格下落が起こることが多いです。一般市場での競争力が低下し、買い手を見つけるためには大幅な値引きが必要になることがあります。一度事故物件とされた物件は、その後の価値も回復しにくい傾向があります。

市場での需要が低い
自分が住むために購入する一般の買い手は敬遠しがちで、購入を検討するのは投資家や特定の目的を持った買い手に限られます。また、不動産業者でも事故物件の取り扱いを避ける場合があり、広く市場に出回りにくい状況です。

リフォーム費用がかかる
心理的影響を軽減するために、リフォームやリノベーションが必要になる場合があります。リフォームにかけるコストが高額になり、売却価格とのバランスを取るのが難しくなりやすいです。また、見た目を改善しても、事故物件である事実は変わらないため、需要が劇的に改善するとは限りません。

法律上の複雑さ
告知義務を怠った場合、購入者から契約解除や損害賠償を請求されるリスクがあり、事故が起こった経緯や影響に応じて、売却条件や価格が異なるため、売主には柔軟な対応が求められます。

売却をスムーズにする方法
事故物件に対する専門知識を持った不動産業者に相談することで、適切な価格設定や販売戦略を立てられます。場合によってはリフォームや建物を解体して土地として売却する方法もあります。また、市場価格より大幅に低い価格を提示し競争力を持たせる、など心理的瑕疵を補う売却戦略を行う必要があるでしょう。

事故物件買取りのメリット

事故物件を不動産会社に買い取ってもらうことには、売主にとってさまざまなメリットがあります。不動産市場での売却が難しい場合でも、不動産会社による買取を選ぶことでスムーズに手続きを進められる可能性が高まります。

迅速な売却が可能
不動産会社による買取は、通常の市場での売却よりもスピーディーに進むのが特徴です。購入者を探す手間が省けるため、売却までの時間が短縮されます。物件を手放して早急に資金を確保したい場合に適しています。

煩雑な手続きが不要
通常の売却では買い手との交渉や重要事項説明、契約手続きなどが必要ですが、不動産会社による買取ではこれらの手間が軽減されます。不動産会社が直接買い取るため、価格交渉のストレスが軽減されます。不動産会社が心理的瑕疵を理解した上で購入するため、個人の購入者に比べてスムーズに話が進みます。

売却リスクが低い
市場での売却では、買い手が見つからない場合や契約直前のキャンセルといったリスクがありますが、不動産会社による買取りではそのリスクがほぼありません。不動産会社が条件を満たせば確実に買い取るため、途中で取引が破談する可能性が低く、個人の買い手に告知義務を怠った場合のクレームリスクを回避できます。

事故物件の専門知識がある
事故物件の買取に特化した不動産会社は、こうした物件の扱いに慣れているため、取引がスムーズに進みます。事故の内容や市場価値を考慮した上で、納得感のある買取価格が提示されることが多く、物件のリノベーションや再販など事故物件を適切に処理できます。

契約不適合責任の免責
事故物件を個人に売却する場合、心理的な負担がつきまとうことがあります。不動産会社への売却では、それらの心配が軽減されます。買取後に何らかの問題が発生しても、売主に責任が及ぶことはありません。事故物件を手元に置き続けるストレスや管理の負担から解放されます。

仲介手数料が不要
一般的な仲介取引では手数料が発生しますが、直接買取では仲介手数料が不要になることが多いです。また市場での売却にはリフォームや清掃が求められることがありますが、不動産会社は現状のまま買い取るケースが多いので不要な出費を抑える事ができます。

まとめ

孤独死など遺体の発見が早く、建物に汚損が生じていないなど事故物件に該当しない物件であり、市場での需要がの高い物件であれば仲介による売却も可能ですが、心理的な抵抗の強い事故物件は、時間が経過するほど不利になる可能性もあります。

事故物件を不動産会社に買い取ってもらうことで、時間と手間をかけずに売却が可能になります。特に急いで資金化したい場合や市場での売却が難しい場合には、非常に有効な選択肢です。