不動産売却時に必要な諸費用とは、手数料の相場や計算方法、税金の控除を解説　不動産売却コラム 新潟不動産売却買取ナビ｜新潟県内の不動産売却、買取はセンチュリー21越後ホームズ

不動産売却にかかる費用一覧

不動産売却にかかる費用は主に以下の6つです。

・仲介手数料

・印紙税

・抵当権抹消登記費用

・譲渡所得税

・住宅ローン返済手数料

・その他の費用

それぞれの費用について詳しく見ていきましょう。

仲介手数料

不動産売却にかかる1つ目の費用は、仲介手数料です。
仲介手数料とは、販売活動をしてくれた不動産会社に売買が成立した際に支払う成功報酬のことです。
あくまで売買契約が成立したときに支払う成功報酬であるため、不動産会社に仲介を依頼するだけでは仲介手数料は発生しません。

不動産会社が販売活動を行う際には、不動産情報サイトへの物件情報の掲載、物件広告のためのチラシ作成、内覧の立ち会い業務などが発生するため、これらの業務を行ってくれる不動産会社に支払う費用と考えておきましょう。

仲介手数料は、売買契約が成立したときと不動産の引き渡しが完了したときに半額ずつ支払うのが一般的で、宅地建物取引業法によって以下のように手数料の上限が定められています。

・売却価格が200万円以下：売却価格×5％+消費税

・売却価格が200万円を超えて400万円以下：(売却価格×4％+2万円)+消費税

・売却価格が400万円を超える：(売却価格×3％+6万円)+消費税

参照元：不動産流通システム

不動産の売買においては売却価格が400万円を超えるケースがほとんどでしょう。
たとえば、3,000万円の不動産を売却する際の仲介手数料の上限は以下の計算式によって算出されます。

(3,000万円×3%+6万円)×1.1=1,056,000円

つまり、売買契約が成立したときに528,000円、不動産の引き渡しが完了したときに528,000円の仲介手数料が発生することになります。

印紙税

不動産売却にかかる2つ目の費用は、印紙税です。
印紙税とは、売買契約書などを作成した際に課税される税金のことで、売買契約書に印紙を貼付して消印をすることで納税したことになります。

売却価格に応じて印紙税も高くなりますが、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成されるものには軽減税率が適用されます。

軽減税率適用後の印紙税は以下の通りです。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え１千万円以下のもの	1万円	5千円
１千万円を超え５千万円以下のもの	2万円	1万円
５千万円を超え１億円以下のもの	6万円	3万円
１億円を超え５億円以下のもの	10万円	6万円
５億円を超え10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

引用元：国税庁

抵当権抹消登記費用

不動産売却にかかる3つ目の費用は、抵当権抹消登記費用です。
抵当権抹消登記費用とは、住宅ローンを完済したときに登記簿上の抵当権を抹消するための手続きにかかる登記費用のことです。
住宅ローンが残っている不動産を売却する際には、引き渡し後売却価格が支払われたら住宅ローンの完済をする必要があります。

抵当権抹消登記費用は、不動産1つに対して1,000円発生します。
手続きは自分で行うこともできますが、多くの人が司法書士に依頼しています。

売買契約時に司法書士が同席し、抵当権抹消登記と売買時の所有権移転登記をあわせて請け負ってくれるケースがほとんどであるため、煩雑な手続きをせずに済みます。

譲渡所得税

不動産売却にかかる4つ目の費用は、譲渡所得税です。
譲渡所得税とは、不動産売却時に売却益が発生した場合に発生する税金のことで、分離課税方式で算出されます。

分離課税方式とは、給与所得や事業所得のような他の所得とは切り離して税額を算出することで、不動産売却における利益単体で税率を計算する方法です。

不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の間で確定申告を行うことで、納税額が確定します。
譲渡所得税の計算式について詳しく見ていきましょう。

譲渡所得税の計算式
譲渡所得税を計算する際には、まず以下の計算式で課税譲渡所得金額を算出します。

課税譲渡所得金額=収入金額-（ 取得費+譲渡費用）-特別控除額

引用元：国税庁

上記の計算式によって算出された課税譲渡所得金額に対し、不動産の所有期間に応じて以下の税率をかけて譲渡所得税を算出します。

・長期譲渡所得：課税長期譲渡所得金額×15％

・短期譲渡所得：課税短期譲渡所得金額×30％

引用元：国税庁

長期譲渡所得は譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える不動産を譲渡した場合の所得で、短期譲渡所得は譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の不動産を譲渡した場合の所得を指しています。

課税譲渡所得金額がプラスの場合でも、特例や控除を利用することで税金がかからなくなる可能性もあるため、後ほど紹介する特例や控除についても合わせて確認しておきましょう。

取得費の算出方法
取得費は不動産の購入代金や建築費用などを指しており、その他にも以下のような費用が取得費に含まれます。

・土地や建物を購入（贈与、相続または遺贈による取得も含みます。）したときに納めた登録免許税（登記費用も含みます。）、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税

・借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料

・土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用

・土地の取得に際して支払った土地の測量費

・所有権などを確保するために要した訴訟費用

・建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認
められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用

・土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子

・既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

引用元：国税庁

不動産の購入代金は土地と建物に分けて算出するのが一般的で、土地の取得費は購入代金と同額になりますが、建物の取得費は以下のように購入代金から減価償却費を差し引いた金額となります。

建物取得費=建物購入価額-減価償却費相当額

引用元：国税庁

また、上記計算式で使われている「減価償却費相当額」は以下の計算式によって算出されます。

減価償却費相当額=建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数

引用元：国税庁

基本的には上記の計算式で算出されますが、建物の構造によって償却率や耐用年数が異なるため、詳しく知りたい人や不安な人は税理士に相談してみましょう。

また、不動産の購入代金がわかればこれらの計算式で取得費を計算することになりますが、当時の売買契約書などが見つからず購入代金が不明の場合には、売却価格の5%が取得費として計算されます。

しかし、この方法では購入金額よりも取得費が小さくなるケースがほとんどであるため、事前に売買契約書など購入代金が記載されている資料を探しておくと良いでしょう。

住宅ローン返済手数料

不動産売却にかかる5つ目の費用は、住宅ローン返済手数料です。
住宅ローン返済手数料とは、住宅ローンの一部繰り上げ返済や全部繰り上げ返済をする場合に金融機関に支払う手数料のことです。

先ほども紹介したように、住宅ローンが残っている不動産を売却する際には引き渡し後完済する必要があります。
この完済が「一括返済」に該当するため、金融機関に住宅ローン返済手数料を支払うことになります。

住宅ローン返済手数料は三菱UFJ銀行であれば最大33,000円かかりますが、金融機関によって手数料の金額が異なるため、住宅ローンを組んでいる金融機関に確認しておきましょう。

その他の費用

これまで紹介してきたものの他にも、不動産を売却する際に必要な費用があります。

ハウスクリーニング費用
ハウスクリーニング費用とは、掃除しにくいところも含めてクリーニングしてくれる掃除の専門業者に支払う費用のことです。

売却する際には、物件の中をクリーニングしておくことで不動産会社の担当者や内覧に来た購入希望者に好印象を持ってもらえます。
特に水回りや床、壁紙などをハウスクリーニングしておくと値下げ交渉防止にもつながりますので、費用をかけてでもハウスクリーニングをお願いすると良いでしょう。

ハウスクリーニングにかかる費用は物件の広さや物件の種類によっても異なりますが、予算としては5万円～15万円ほどを想定しておくと良いでしょう。
 

測量費用
測量費用とは、土地の境界と面積を明確にするために測量士に支払う費用のことです。
不動産の売買の際には、敷地の境界を明確にするために確定測量と呼ばれる測量を行う必要があります。

確定測量は、隣接する土地の所有者全員に立ち会ってもらい、境界を確定させたうえで敷地面積を測量します。
境界を確定させないと、売買後に隣地所有者とのトラブルの要因にもなるため注意が必要です。

境界確定の費用は、隣接地に行政や国の所有地があるかどうかで大きく変動しますが、35万円～80万円程度を想定しておくと良いでしょう。

解体費用
解体費用とは、売主が建物を解体して更地にしてから不動産の引き渡しを行う際に、解体業者に支払う費用のことです。建物付きの土地よりも更地の方が買主が自由に土地を活用することができるため、高値で売れる可能性が高くなります。
建物の解体費用は建物の構造や規模によって大きく変動しますが、以下の単価が目安となります。

・木造：3万円～5万円/坪

・鉄骨造：4万円～6万円/坪

・鉄筋コンクリート造：6万円～8万円

参照元：SUUMO

引越し費用
マイホームを売却した場合には新たなマイホームに引越しをするための引越し費用がかかります。引越し業者の費用は時期や引越し距離によって異なりますが、遠距離で同居している人数が多ければ最大30万円以上かかることもあります。

また、マイホームの買い換えの場合に仮住まいが必要であれば、2回引越しが必要となるケースもあるため、注意が必要です。

不動産売却時にかかる税金の特別控除

不動産売却時にかかる税金の特別控除について以下の3つを紹介します。

・3000万円特別控除

・10年超所有減税率の特例

・特定居住用財産の買換え特例

それでは順番に見ていきましょう。

3000万円特別控除

まずは3000万円特別控除です。
「3000万円特別控除」とは、所有期間にかかわらず譲渡所得から最大3,000万円控除できる制度です。たとえば売却益が4,000万円の場合、この4,000万円に税率をかけて譲渡所得税を計算するのではなく、3,000万円を控除した1,000万円に対して税率をかけることになります。

この制度を受けるための要件は以下のとおりです。

・自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。

・売った年の前年および前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

・売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。

・売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

・災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

・売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

引用元：国税庁

上記の要件に当てはまる場合は、不動産売却によって得られた利益が3,000万円までであれば譲渡所得税がかからないということになるため、該当者は忘れずに申告しましょう。

10年超所有減税率の特例

次に10年超所有減税率の特例です。
「10年超所有減税率の特例」は、長期譲渡所得の税額を通常よりも低い税率で計算する制度です。
この制度を受けるための要件は以下のとおりです。

・日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。

・売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。

・売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと。

・売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例の適用を受けていないこと。

・親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。

引用元：国税庁

上記の要件に当てはまれば、先ほど紹介した「3000万円特別控除」と併用して制度を利用することができます。
税率については、譲渡所得の金額によって以下の2パターンに分かれます。

・譲渡所得金額が6,000万円以下の場合：譲渡所得金額×10%

・譲渡所得金額が6,000万円超えの場合：(譲渡所得金額-6,000万円)×15%＋600万円

引用元：国税庁

たとえば、4,000万円の売却益が発生した場合に3000万円特別控除と10年超所有減税率の特例の制度を利用すると、1,000万円に対して10%の税率がかかり100万円の譲渡所得税がかかることになります。
長期譲渡所得の税率は15%であるため、上記の例では150万円の譲渡所得税が発生します。

10年超所有減税率の特例を利用すれば税金を50万円節税できることになるため、不動産の所有期間が10年を超えている場合はこの制度を利用しましょう。

特定居住用財産の買換え特例

次に特定居住用財産の買換え特例です。
「特定居住用財産の買換え特例」とは、居住用財産を売却して、新たな居住用財産を購入した場合に、売却益に対する課税を将来に繰り延べることができる制度です。

たとえば、2,000万円で購入したマイホームを3,000万円で売却した場合、売却益は1,000万円となります。
しかし、特定居住用財産の買換え特例を利用してマイホームの買い換えをすることで、1,000万円の売却益に対しての課税を将来へ繰り延べることができ、売却時点で譲渡所得税を支払う必要がなくなります。

この制度を受けるための要件は以下のとおりです。

・自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

・売った年、その前年および前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例またはマイホームを売ったときの軽減税率の特例もしくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。また、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。

・売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるものであること。

・売却代金が1億円以下であること。

・売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。

・買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。

・マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。

・買い換えるマイホームが、令和6年1月1日以後に入居した建築後使用されたことのない住宅で、次のいずれにも該当しないものである場合には、一定の省エネ基準を満たすものであること。

・買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または一定の耐震基準を満たすものであること。

・買い換えるマイホームが、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること。

・親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

引用元：国税庁

上記の要件に当てはまる場合は、百万円単位で発生する譲渡所得税を売却時点で支払わなくて済むため買い換え時の費用を抑えることができます。

不動産売却費用を抑えるポイント

不動産売却費用を抑えるポイントは以下の3つです。

・仲介手数料を安くしてもらう

・信頼できる不動産会社に販売活動をしてもらう

・補助金制度を利用する

順番に見ていきましょう。

仲介手数料を安くしてもらう

不動産売却費用を抑える1つ目のポイントは、仲介手数料を安くしてもらうことです。
冒頭で紹介した通り、仲介手数料は不動産会社に支払う成功報酬で上限額は決まっていますが、下限額は設けられていないため不動産会社によっては割引をしてくれる可能性があります。

しかし、安易な気持ちで仲介手数料の値引き交渉をするのはおすすめできません。
不動産会社が販売活動を行い、売買が成約して初めて仲介手数料が発生するため、値引きが行われた物件の売買は積極的に活動してくれなくなる可能性があるからです。

仲介手数料の全額を支払えば、担当者との関係性が悪化することもなくお互いに気持ちよく販売活動を行えます。
どうしても仲介手数料を支払えないやむを得ない事情がある場合には、仲介手数料の割引をしてもらえないか不動産会社に相談してみましょう。

信頼できる不動産会社に販売活動をしてもらう

不動産売却費用を抑える2つ目のポイントは、信頼できる不動産会社に販売活動をしてもらうことです。
不動産の売買では大きな価格が動くため、できるだけ高く売却し、できるだけ無駄な費用をかけない不動産会社を選ぶことが大切です。

信頼できる不動産会社の選ぶポイントはさまざまなものがありますが、売却をする人の目線に立って必要最低限の支出で最大の売却価格を設定できるように提案してくれる不動産会社を選びましょう。

補助金制度を利用する

不動産売却費用を抑える3つ目のポイントは、補助金制度を利用することです。
国や各自治体の補助金制度を利用することで、費用の一部を負担もしくは支給されるようになります。

具体的には、消費税率の引き上げによる住宅取得への負担を軽減するすまい給付金や、建物を解体する際にかかる解体費用の一部を補助してくれる制度などが挙げられます。
解体費用の補助金については各自治体によって対象物や補助金の金額が異なります。
解体サポートでも確認できますが、事前に自治体や不動産会社などに相談してみると良いでしょう。

まとめ

今回の記事では、不動産を売却する際に必要な諸費用と税金の特別控除について紹介しました。
不動産を売却する際に必要な諸費用は工夫次第で抑えることができるものもあるため、事前に確認しておくと良いでしょう。

また、不動産売却時に利用できる特例や控除の制度はさまざまなものがありますが、自分が該当するのか、具体的にいくら控除できるのか心配な人は税理士に相談するのがおすすめです。

不動産は大きな金額が動くため必要な諸費用も無視できない出費となります。
一つ一つしっかりと確認してから売却価格の決定や返済計画などを立てられるようにしておきましょう。